* 캐피탈 이코노믹스에 따르면 채권 수익률의 상승은 오피스 부문의 가격 폭락을 촉발할 수 있습니다.
* 국채 수익률 상승이 오피스 빌딩의 캡 레이트에 영향을 미쳐 가격을 낮출 수 있기 때문입니다.
* 이 회사는 내년 말까지 오피스 빌딩 가격이 최고점에서 최저점까지 40% 하락할 수 있다고 예측했습니다.
채권 수익률 급등과 오피스 빌딩 가격 예측
Capital Economics에 따르면 치솟는 채권 수익률은 내년 말까지 미국 오피스 부동산 가격을 40%까지 끌어내리는 데 영향을 미칠 것이라고 합니다.
이 리서치 회사는 최근 10년 만기 국채 수익률이 2007년 이후 처음으로 5%를 기록하는 등 최근 국채 수익률이 급등하고 있다는 점을 지적했습니다.
이 회사는 화요일 메모에서 10년물 수익률이 2024년 약 3.75%까지 하락했다가 2025년 4%까지 다시 상승할 수 있다고 예측했습니다.
이는 중립 실질 금리(경제를 확장하거나 수축시키지 않는 금리)가 과거보다 높아져 장기적으로 채권 수익률이 전반적으로 더 높게 유지될 가능성이 높기 때문일 것입니다.
채권 수익률이 높아지면 경제 전반의 금리 상승에 영향을 미칩니다. 상업용 부동산 분야에서 이는 자본화율 또는 부동산이 창출하는 수입에서 기대되는 수익률이 높아지는 것을 의미할 수 있습니다.
채권 수익률과 마찬가지로 상한 금리는 부동산 가격과 역의 관계가 있는데, 이는 높은 상한 금리가 부동산 가격을 하락시킨다는 것을 의미합니다.
캐피탈 이코노믹스의 부수석 부동산 이코노미스트인 Kiran Raichura는 “10년 만기 국채 수익률 전망치가 상향 조정됨에 따라 이제는 자본 금리가 더 크게 상승할 것으로 예상합니다. 전체 부동산 수준에서 볼 때, 이는 캐피털 금리가 거의 100bps 더 상승하여 약 5.2%로 정점을 찍고 총 가치가 20% 이상 하락할 것임을 의미합니다.”라고 말했습니다.
2024년 말에는 오피스 캡 금리가 6.5%까지 상승할 수 있으며, 이로 인해 오피스 가격이 최고점에서 최소 40% 하락할 수 있다고 라이추라는 예측했습니다. 이는 2025년 말까지 가격이 35% 폭락할 것으로 예상했던 이전 전망보다 더 가파른 하락세를 반영한 것입니다.
전문가들은 2023년 초 금융 혼란으로 인해 신용 조건이 강화된 이후 상업용 부동산 부문에 문제가 발생할 수 있다고 경고해 왔습니다. 은행은 위험하고 유동성이 낮은 상업용 부동산 자산에 대한 대출을 꺼리고 있으며, 모기지를 재융자할 수 있는 부동산 소유주들은 훨씬 높은 이자율로 재융자를 받아야 하는 상황입니다.
전문가들은 향후 몇 년 동안 이 부문에서 약 1조 5,000억 달러의 부채가 만기 도래할 예정이기 때문에 이러한 역학 관계는 고통의 물결을 불러올 수 있다고 경고했습니다.
