* 미국 주택시장은 모기지 금리가 20년 만에 최고치를 기록했음에도 불구하고 여전히 타이트합니다.
* 주택 소유자들은 수년 전에 체결한 낮은 고정금리와 결별하고 싶어 하지 않기 때문에 수요는 많고 공급은 적습니다.
* 수요는 적고 사람들이 적극적으로 팔려고 하지 않는 복잡한 시장을 가지고 있지만, 가격은 여전히 상승하고 있습니다.
미국 주택시장에 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?
모기지 금리가 20년 최고점에 근접했음에도 가격은 완고하게 높은 수준을 유지하고 있으며, 수요와 공급 불일치는 다음에 무엇이 일어날지에 대해 상반된 신호를 보냈습니다.
기존의 통념은 금리가 오르면 가격이 하락할 것이라고 시그널을 줍니다. 그러나 연방준비제도이사회가 10차례 금리를 인상한 이후에도 이런 일은 일어나지 않았고, 이는 주택 담보대출을 포함한 모든 종류의 대출 상품 금리가 더 높게 상승하는 데 영향을 미쳤습니다.
이 현상에 대한 설명은 코로나 이후 왜곡된 상황에서 펼쳐진 독특한 상황으로 귀결됩니다. 초저 모기지 금리에 갇혀 재고 부족을 만들었습니다. 모기지 금리 인상으로 수요는 급감하고 있음에도 불구하고 가격이 하락하지 않고 있습니다.
주택 소유자의 움직임
높은 금리는 주택 구입자들을 방해할 뿐만 아니라 기존 주택 소유자들이 그들의 집을 시장에 내놓는 것을 망설이게 하고 있습니다. 비록 높은 가격으로 팔 수 있다고 해도 그들은 여전히 새로운 집을 찾기 위해 꽉 막힌 시장을 탐색해야 합니다. 3% 미만의 모기지를 남겨놓고 새로운 7% 정도의 수익을 내는 매각은 매력적이지 않습니다. 이런 주택 소유자가 상당 부분입니다. 약 25%의 주택 소유자가 3% 미만의 모기지 금리를 보유하고 있어 이는 최고 수준에 근접하고 있습니다.
Channel은 “모기지 3%의 차이는 엄청난 것입니다. 동일한 월세를 지불하려면 수만 달러 더 저렴한 집을 사야 할 것입니다. 수요는 많지 않고 사람들이 적극적으로 팔려고 하지 않는 복잡한 시장으로 인해 가격은 여전히 상승하고 있습니다.”라고 말했습니다.
일반적으로 수요가 감소하면 공급이 증가하고 가격은 하락합니다. 하지만 지난 1년간은 이런 흐름이 일어나지 않고 있습니다.
전미 부동산 업자 협회의 수석 경제학자인 나디아 에반겔루 씨는 여전히 이용 가능한 주택보다 구입자가 더 많다고 확인했습니다. 시장에서 가장 큰 점유율을 차지해야 하는 중산층 주택 사냥꾼들은 올해 특히 큰 타격을 입었다고 그녀는 설명했습니다. 이 모든 것은 재고로 돌아옵니다.
에반 게루는 “약 7만 5000달러의 수익자는 모든 목록의 약 절반을 살 수 있어야 하지만 현재는 약 23%만 살 수 있다.”라고 말했습니다.
“특히 적당한 집을 찾는 사람들에게 주택 구입자들은 높은 가격과 낮은 공급이라는 이중고에 직면하고 있는데. 이것은 가격이 더 오를 수밖에 없다는 것을 의미합니다.”
신규 주택 매매의 증가
최근의 신규 주택 매매 및 주택 착공 증가는 주택 구입자 활동이 반등으로 향하고 있다는 고무적인 신호입니다.
기존 주택 매매가 감소한 가운데 5월 신규 주택 매매가 전년 동기 대비 20% 급증했습니다. 부동산 회사 Zonda의 수석 경제학자인 Ali Wolf에 따르면 신축 건설과 관련하여 주택 건설업자들은 구입자들에게 전반적인 모기지 금리를 낮추는 바이 다운을 제공할 수 있습니다.
주택 착공의 경우 회복력은 팬데믹 이후 수년간의 어려운 공급망 문제를 극복하면서 건설이 가속화되고 있다는 긍정적인 신호입니다. 이것은 재고 부족을 완화할 수 있고, 나아가 구입자를 위한 경제성 방정식의 균형을 맞추는 데 도움이 될 수 있기 때문에 중요합니다. 이론적으로 주택 가격은 재고가 보충됨에 따라 하락하거나 적어도 안정될 것입니다.
울프는 “주택 시장의 록인 효과와 주택 소유자들이 저금리를 잃고 싶어 하지 않는지에 대한 논의가 있었다고 생각합니다.”라고 말했습니다. 하지만 만약 그들이 이사하기를 원하고 건설업자가 그들에게 싸게 사도록 할 수 있다면 장애물이 사라집니다.”라고 그녀는 말했습니다.
다음은 어떻게 진행될까요?
모기지 금리는 역사적으로 그리 높지 않지만, 시장은 공급과 수요 측면에서 왜곡되어 있습니다.
Channel은 모기지 금리가 5%대로 떨어지면 수요는 급격히 회복될 가능성이 있지만, 구입자들이 다시 시장에 뛰어들면서 주택 가격이 다시 급등할 수도 있다고 말합니다.
“한 편으로 수요 증가는 집값에 상승 압력을 가합니다. 주택 공급이 크게 줄었고 또한 건설 비용이 더 많이 들고 재료를 구하기가 더 어려워졌기 때문입니다. 하지만 지금은 공급망이 더 좋아지고 원자재가 하락하고 있습니다. 따라서 두 가지 가능성이 있습니다. 가격이 하락하면 수요는 회복될 수 있고, 건축이 회복됨에 따라 공급이 개선될 수 있습니다.”라고 말했습니다.
에반 게루는 모기지 금리가 연말까지 6% 이상을 유지한 뒤 2024년에는 약 5.6%까지 떨어질 것으로 예상하고 있습니다. 그녀는 내년 집값이 중간에 냉각된 후 반등할 것으로 예상하고 있으며, 이는 금리 하락과 동시에 발생할 것입니다.
“우리는 시장에 더 많은 집이 필요합니다. 낮은 재고가 주택 구매자들 간의 경쟁을 부채질하기 때문에 공급 부족이 내년까지 계속될 것으로 예상하고 있습니다.” 라고 그녀가 말했습니다.
< 참고 : What the heck is going on with the housing market? >
