오늘 포스팅은 부동산 양도소득세 계산기 사용법입니다.
부동산 투자의 제일 중요한 부분이 양도소득세인데요. 부동산 양도소득세란 부동산을 매매했을 때 매매 차액(소득)에 대해 부과되는 세금으로 부동산을 매매할 때 소득이 발생했다면 내야 되는 세금입니다.
매매 소득 발생 시 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 주소지 관할 세무사에 예정신고 및 납부 의무.
신고 기간 어길 시 20%의 가산세 부과.
신고 의무와 기간을 어길 시 20%의 가산세가 부과된다고 하니 꼭 기간 내에 신고해야 합니다.
부동산 양도소득세 계산기 사용법
네이버 검색창에 양도소득세 계산기를 검색하셔서 아래로 스크롤 하시면 부동산 계산기 닷컴에서 제공하는 사이트를 볼 수 있습니다. 중개 보수 및 등기비용까지 한 번에 쉽게 계산할 수 있어 편합니다.
그럼 클릭해서 들어가 보겠습니다.
중개 보수 계산
서울 기준으로 중개 보수 요율은 위의 표와 같습니다. 지역별 요율도 다 볼 수 있으니 해당 지역을 클릭하시면 됩니다.
그럼 서울 기준으로 계산을 해보겠습니다.
아파트 매매계약으로 금액을 5억으로 계산 시 중개 수수료는 200만 원 + 부가세 20만 원 총 220만 원이 나옵니다.
등기비용 (취득세, 법무비용 등) 계산
필요 경비를 계산하기 위해 5억 원에 취득한 부동산에 대한 등기비용을 계산해 보겠습니다.
6억 원 이하의 주택이라 취득세는 1%입니다. 거기에 잡다한 비용이 붙어 총 등기비용이 8,223,437원이 발생했습니다. 그럼 중개 보수 220만 원과 위의 금액을 더한 금액이 필요경비입니다. 필요경비 총액은 10,423,437원이 발생했으니 이 금액을 양도소득세 계산하실 때 꼭 넣어주세요.
부동산 양도소득세 계산
2년 이상 보유했을 시 양도소득세 과세 기준표는 위와 같습니다.
※ 2년 미만 보유 시는 60%, 1년 미만 보유 시에는 70%입니다.
· 1년 이상 2년 이하 보유 가정
우선 1주택자, 기본공제, 조정 대상 지역이 아니지만 2년 이하 보유하였을 경우를 예로 들어 계산해 보겠습니다.
분양권이나 입주권 매매가 아닌 주택 매매를 클릭하시고 1주택자 기준, 기본공제, 조정 대상 지역이 아닐 경우 그러나 1년 보유로 계산해 봤습니다. 취득가액은 5억, 양도가액은 7억으로 필요경비 1,042만 원을 제하고 189,580,000원의 매매 차익이 발생했습니다.
매매 차익 금액에 기본공제 금액인 250만 원을 제한 187,080,000원이 과세표준으로 이 금액에 대해서 양도소득세를 계산하게 됩니다. 2년 미만 보유의 경우 60%의 양도소득세율이 적용되기 때문에 112,248,000원과 양도소득세의 10%의 지방 소득세.
총 납부금액이 123,472,800원의 세금이 발생했습니다.
· 2년 이상 보유 가정
그럼 모든 조건은 동일하지만 2년 이상 보유한 경우를 계산해 보겠습니다.
다른 조건은 다 동일하게 두시고 취득일자와 양도일자가 2년 이상으로 그리고 보유기간을 2년이나 2년 이상으로 두고 계산합니다.
매매 차익이 189,580,000억 원이 발생했지만 2년 이상 보유했다는 것만으로 양도소득세가 발생하지 않은 것을 볼 수 있는데요. 이는 양도소득세 비과세 요건에 해당되기 때문입니다.
※ 양도소득세 비과세 요건은
1) 부동산 매매가 12억 원 이하
2) 세대 1주택 2년 이상 보유
3) 조정 대상 지역의 경우 2년 이상 거주(강남 3구, 용산)
이렇게 비과세 요건에 해당될 경우 양도 차액이 발생하여도 양도소득세가 발생하지 않습니다. 이런 요건을 잘 따져보고 세금을 절약해야지 부동산 투자 성공을 거둘 수 있습니다.
